Energieausweis 2027: Das ändert sich durch das GModG

Was beim Energieausweis heute gilt

Für Eigentümer ist der Energieausweis vor allem dann relevant, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, neu vermietet, verpachtet oder verleast werden soll. Liegt kein gültiger Ausweis vor, muss er rechtzeitig erstellt werden. Bei einer Besichtigung ist er potenziellen Käufern oder Mietern vorzulegen; nach Vertragsabschluss wird er übergeben. Auch für Neubauten und bestimmte umfassend berechnete Änderungen an Bestandsgebäuden gelten Ausstellungspflichten.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Der Bedarfsausweis beruht auf einer technischen Berechnung von Gebäudehülle und Anlagentechnik. Der Verbrauchsausweis wertet den witterungsbereinigten Energieverbrauch aus. Bis Ende 2026 sind dafür grundsätzlich Abrechnungsdaten aus drei aufeinanderfolgenden Jahren maßgeblich.

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist heute beim Verkauf oder bei einer Neuvermietung grundsätzlich ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Eine Ausnahme gilt, wenn das Gebäude bereits bei Fertigstellung oder durch spätere Modernisierung mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht hat.

Zehn Jahre gültig, aber nicht für jede Situation ausreichend

Ein Energieausweis wird grundsätzlich für zehn Jahre ausgestellt. Er bewertet das Gebäude, nicht die einzelne Wohnung. Seine Kennwerte ermöglichen einen überschlägigen Vergleich, sind aber keine Garantie für die späteren Heizkosten: Nutzerverhalten, Raumtemperatur, Witterung und Energiepreise beeinflussen die tatsächlichen Kosten erheblich.

Diese Angaben gehören heute in die Immobilienanzeige

Wenn bei Veröffentlichung einer kommerziellen Anzeige bereits ein Energieausweis vorliegt, müssen unter anderem Ausweisart, Endenergiekennwert, wesentlicher Heizenergieträger sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse angegeben werden. Fehler oder fehlende Angaben können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.

Was sich ab 1. Januar 2027 durch das GModG ändert

Die zweite Stufe des GModG setzt Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie um und erneuert den Energieausweis in mehreren Punkten. Die folgende Übersicht zeigt die für Eigentümer, Vermieter und Immobilienverantwortliche wichtigsten Unterschiede.

Mehr Daten sollen den energetischen Zustand verständlicher machen

Der neue Ausweis soll nicht nur einen Kennwert zeigen, sondern die energetische Qualität breiter einordnen. Vorgesehen sind beispielsweise betriebsbedingte Treibhausgasemissionen, absolute Primär- und Endenergiemengen in Megawattstunden sowie Angaben zur Nutzung erneuerbarer Energie am Standort. Nicht jede Angabe betrifft jedes Gebäude. Die Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen werden etwa erst ab 2028 für bestimmte große Neubauten und ab 2030 für alle Neubauten relevant.

Modernisierungsempfehlungen werden konkreter

Bei Bestandsgebäuden bleiben Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz Bestandteil des Ausweises. Ab 2027 sollen sie zusätzlich eine Schätzung der möglichen Energieeinsparung und der Verringerung betriebsbedingter Treibhausgasemissionen enthalten. Auch die verbleibende Lebensdauer von Heizungs- oder Klimaanlagen sowie die Eignung für effizientere Betriebstemperaturen sollen betrachtet werden. Der Energieausweis ersetzt damit weiterhin keinen individuellen Sanierungsfahrplan, liefert aber mehr Orientierung für die nächsten Schritte.

Neue Berechnungsgrundlagen

Mit der Reform werden die technischen Berechnungsverfahren aktualisiert. Eine wichtige Grundlage ist künftig die DIN/TS 18599:2025-10. Das kann dazu führen, dass Kennwerte eines ab 2027 neu ausgestellten Ausweises nicht eins zu eins mit einem älteren Ausweis vergleichbar sind, selbst wenn am Gebäude zwischenzeitlich wenig verändert wurde.

Bleibt mein bisheriger Energieausweis ab 2027 gültig?

Ja, grundsätzlich schon. Das GModG ordnet keinen pauschalen Austausch aller zum Jahresende 2026 gültigen Energieausweise an. Die reguläre Gültigkeitsdauer von zehn Jahren bleibt bestehen. Die Übergangsvorschriften regeln ausdrücklich, welche Angaben bei Immobilienanzeigen aus einem vor 2027 ausgestellten Ausweis zu übernehmen sind.

Unabhängig vom Stichtag kann ein neuer Ausweis erforderlich werden, wenn am Gebäude Änderungen durchgeführt und dabei für das gesamte Gebäude die gesetzlich genannten energetischen Berechnungen erstellt werden. Auch ein abgelaufener oder inhaltlich unzutreffender Ausweis sollte selbstverständlich nicht weiterverwendet werden.

Was Eigentümer jetzt vorbereiten sollten

1. Ablaufdatum prüfen: Klären Sie frühzeitig, ob der vorhandene Ausweis den geplanten Verkaufs- oder Vermietungszeitraum noch abdeckt.
2. Gebäudeart sauber bestimmen: Ab 2027 ist die Abgrenzung zwischen reinem Wohngebäude, gemischt genutztem Gebäude und Nichtwohngebäude besonders wichtig.
3. Verbrauchsdaten sichern: Für einen Verbrauchsausweis nach neuem Recht werden monatliche, nach Energieträgern getrennte Daten über 24 Monate benötigt.
4. Modernisierungen dokumentieren: Rechnungen, Baubeschreibungen, Fotos und technische Unterlagen erleichtern eine belastbare Bewertung.
5. Nicht nur auf den Preis schauen: Die passende Ausweisart hängt von Gebäude, Nutzung, Datenlage und Verwendungszweck ab.

Fazit: 2027 wird der Energieausweis digitaler und differenzierter

Für private Eigentümer ist die wichtigste Nachricht beruhigend: Ein gültiger Energieausweis verliert nicht allein wegen des 1. Januar 2027 seine Wirkung. Wer danach einen neuen Ausweis benötigt, muss sich jedoch auf neue Datenanforderungen und umfangreichere Inhalte einstellen.

Besonders relevant ist die neue Trennung nach Gebäudenutzung. Bei reinen Wohngebäuden wird die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis in vielen Fällen flexibler. Bei Nichtwohngebäuden gewinnt dagegen die energetische Bilanzierung deutlich an Bedeutung. Eine frühzeitige Prüfung verhindert Verzögerungen, wenn ein Verkauf, eine Vermietung oder eine Vertragsverlängerung ansteht.