Welchen Energieausweis benötige ich?

Rechtsstand: 20.10.2026

Beim Energieausweis ist zwischen dem derzeit geltenden Rechtsstand bis zum 31. Dezember 2026 und den Änderungen ab dem 1. Januar 2027 zu unterscheiden. Das Gebäudeenergiegesetz wurde bereits zum 29. Juli 2026 in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt. Die neuen Regelungen zur Ausweisart und zu den Berechnungsgrundlagen treten jedoch erst am 1. Januar 2027 in Kraft.

Beim Neubau ist bis zum 31. Dezember 2026 ein Bedarfsausweis auszustellen. Ab dem 1. Januar 2027 wird dieser im Gesetz als Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81 GModG bezeichnet.

Bei Bestandsgebäuden hängt die zulässige Ausweisart vom Ausstellungszeitpunkt, von der Gebäudeart, der Anzahl der Wohnungen, dem Bauantragsdatum, dem energetischen Zustand und der verfügbaren Datengrundlage ab.

Bildnachweis: www.gebaeudeforum.de – Die dargestellte Einteilung bezieht sich auf den bis zum 31. Dezember 2026 geltenden Rechtsstand.

Der Energieausweis dient dazu, die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes darzustellen und einen überschlägigen Vergleich mit anderen Gebäuden zu ermöglichen. Er kann Eigentümern, Kaufinteressenten und Mietern Hinweise auf den energetischen Zustand und mögliche Modernisierungsmaßnahmen geben. Die tatsächlichen Energiekosten lassen sich daraus jedoch nicht unmittelbar ableiten, da diese unter anderem vom Nutzerverhalten, von den Energiepreisen und von den klimatischen Bedingungen abhängen.

Rechtsgrundlage

Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) wurde bereits zum 1. November 2020 durch das damalige Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Seit dem 29. Juli 2026 trägt dieses Gesetz die Bezeichnung Gebäudemodernisierungsgesetz.

Ein Energieausweis wird insbesondere bei Neubau, Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing benötigt, sofern für das Gebäude kein gültiger Energieausweis vorliegt. Ab dem 1. Januar 2027 erfasst § 80 GModG ausdrücklich auch die Verlängerung entsprechender Miet-, Pacht- oder Leasingverträge.

Arten von Energieausweisen

Grundsätzlich wird zwischen zwei Berechnungsarten unterschieden:

Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung

Der bislang üblicherweise als Bedarfsausweis bezeichnete Energieausweis basiert auf einer rechnerischen Bewertung der Gebäudehülle und der Anlagentechnik. Dabei wird der Energiebedarf unter standardisierten Randbedingungen ermittelt. Das individuelle Verhalten der Bewohner beeinflusst das Berechnungsergebnis nicht unmittelbar.

Bis zum 31. Dezember 2026 ist ein Bedarfsausweis insbesondere erforderlich für:

• Neubauten,
• Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift,
• bestehende Gebäude, wenn bei bestimmten Änderungen eine energetische Berechnung für das gesamte Gebäude durchgeführt wird.

Die besondere Bedarfsausweispflicht für ältere Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen gilt bis zum 31. Dezember 2026 nicht, wenn das Gebäude bereits bei Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt hat oder später mindestens auf dieses Niveau gebracht wurde.

Ab dem 1. Januar 2027 spricht das GModG von einem Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81 GModG.

Energieausweis auf Grundlage des erfassten Energieverbrauchs

Der bislang üblicherweise als Verbrauchsausweis bezeichnete Energieausweis wird anhand des erfassten und rechnerisch bereinigten Energieverbrauchs erstellt. Das Ergebnis wird stärker durch das Nutzerverhalten, Leerstände und die tatsächlichen Nutzungsbedingungen beeinflusst.

Bis zum 31. Dezember 2026 kommt ein Verbrauchsausweis bei Bestandsgebäuden insbesondere in Betracht:

• bei Wohngebäuden mit mindestens fünf Wohnungen,
• bei Wohngebäuden mit Bauantrag ab dem 1. November 1977,
• bei älteren Wohngebäuden, die bereits bei Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt haben oder später mindestens auf dieses Niveau gebracht wurden,
• bei Nichtwohngebäuden, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen und geeignete Verbrauchsdaten vorliegen.

Ein Verbrauchsausweis ist nur möglich, wenn eine geeignete und ausreichend vollständige Datengrundlage vorhanden ist.

Änderungen ab dem 1. Januar 2027

Die Änderungen des GModG zur Ausweisart und zu den Berechnungsgrundlagen treten erst am 1. Januar 2027 in Kraft.

Bestehende Wohngebäude

Ab dem 1. Januar 2027 entfällt die bisherige besondere Bedarfsausweispflicht für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977.

Für bestehende Wohngebäude kann dann grundsätzlich ein Energieausweis

• auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81 GModG oder
• bei ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden und geeigneter Datengrundlage auf Grundlage des erfassten Energieverbrauchs nach § 82 GModG

ausgestellt werden.

Ein Verbrauchsausweis ist damit ab 2027 nicht automatisch für jedes Wohngebäude möglich. Entscheidend ist unter anderem, dass das Gebäude ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird und die gesetzlich erforderlichen Verbrauchsdaten vorliegen.

Nichtwohngebäude

Für Nichtwohngebäude ist bei den in § 80 Absatz 3 GModG genannten Anlässen ab dem 1. Januar 2027 ein Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81 GModG auszustellen. Ein neu ausgestellter Verbrauchsausweis reicht hierfür dann nicht mehr aus.

Bereits ausgestellte Energieausweise

Ein ordnungsgemäß ausgestellter und noch gültiger Energieausweis bleibt grundsätzlich bis zum Ablauf seiner Gültigkeitsdauer verwendbar. Allein das Inkrafttreten der neuen Regelungen am 1. Januar 2027 führt nicht automatisch dazu, dass ein bestehender Energieausweis neu ausgestellt werden muss.

Gültigkeit und Inhalte

Ein Energieausweis wird grundsätzlich für zehn Jahre ausgestellt. Er kann seine Gültigkeit jedoch vorzeitig verlieren, wenn aufgrund gesetzlich bestimmter Änderungen am Gebäude ein neuer Energieausweis erforderlich wird.

Zu den Angaben eines Energieausweises gehören – abhängig vom Ausstellungszeitpunkt und von der Ausweisart – insbesondere:

• Art und Grundlage des Energieausweises,
• energetische Kennwerte des Gebäudes,
• Energieeffizienzklasse bei Wohngebäuden,
• Baujahr und wesentliche Energieträger,
• Registriernummer und Gültigkeitsdauer,
• Empfehlungen für mögliche energetische Verbesserungen.

Fazit

Welche Ausweisart zulässig oder erforderlich ist, hängt sowohl vom Gebäude als auch vom Zeitpunkt der Ausstellung ab. Bis zum 31. Dezember 2026 gelten für ältere kleine Wohngebäude weiterhin die bisherigen Einschränkungen. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese besondere Bedarfsausweispflicht für Wohngebäude; gleichzeitig wird für Nichtwohngebäude bei den gesetzlich genannten Anlässen ein Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung vorgeschrieben.

Wer sich nicht sicher ist, welcher Energieausweis benötigt wird, sollte Gebäudeart, Nutzung, Bauantragsdatum, Anzahl der Wohnungen, energetischen Zustand und vorhandene Verbrauchsdaten fachlich prüfen lassen.

Benötigen Sie Unterstützung? Wir helfen Ihnen gerne bei der Auswahl und Erstellung des passenden Energieausweises.