Aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)

Lange wurde es angekündigt, jetzt nimmt es Gestalt an: Das viel diskutierte Gebäudeenergiegesetz bekommt einen neuen Namen, ein neues Gewand und in Teilen auch eine völlig neue Stoßrichtung. Aus dem GEG wird das Gebäudemodernisierungsgesetz – abgekürzt GModG. Was zunächst nach reiner Kosmetik klingt, ist in Wahrheit ein politischer und fachlicher Kurswechsel. Als Energieberater erkläre ich Ihnen, was hinter dem neuen Gesetz steckt, wo die Chancen und wo die Stolperfallen liegen und was sich speziell bei den Energieausweisen für Wohn- und Nichtwohngebäude ändern soll.

Vom GEG zum GModG – wie es dazu kam

Das Gebäudeenergiegesetz trat im November 2020 in Kraft und führte die früheren Regelwerke EnEV, EnEG und EEWärmeG unter einem Dach zusammen. Mit der Novelle vom 1. Januar 2024 – dem oft kritisierten „Heizungsgesetz“ – kam die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei jeder neu eingebauten Heizung hinzu. Genau diese Vorgabe wurde zum politischen Streitthema.

Die neue Bundesregierung aus CDU/CSU und SPD legte am 24. Februar 2026 ein Eckpunktepapier vor, mit dem das GEG grundlegend überarbeitet werden soll. Am 13. Mai 2026 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Übrigens: Anfangs sollte das Gesetz als „GMG“ abgekürzt werden – doch dieses Kürzel ist seit 2004 bereits durch das „Gesetz zur Modernisierung der gesetzlichen Krankenversicherung“ belegt. Die offizielle Abkürzung lautet daher inzwischen GModG.

Geplant ist das Inkrafttreten zum 1. Juli 2026, vorausgesetzt Bundestag und Bundesrat stimmen vor der Sommerpause zu.

Was bedeutet das neue Label „Gebäudemodernisierungsgesetz“?

Hinter der Umbenennung steckt ein bewusster Perspektivwechsel. Während das GEG in der öffentlichen Wahrnehmung vor allem mit dem Heizungstausch verknüpft wurde, soll das GModG ein breiteres Verständnis transportieren. Im Vordergrund stehen jetzt:

• Modernisierung der gesamten Gebäudehülle
• Technologieoffene Lösungswege bei der Wärmeversorgung
• Stärkere Verzahnung mit kommunaler Wärmeplanung
• Quartierslösungen und Systembetrachtungen
• Lebenszyklus-Betrachtung von Treibhausgasen
• Digitalisierung von Nachweisen und Energieausweisen

Die Botschaft der Regierung lautet: weg von engen Einzelvorschriften, hin zu einer flexibleren, an CO₂-Zielen ausgerichteten Steuerung. Ob das in der Praxis wirklich entlastet oder lediglich Komplexität verschiebt, ist eine der Kernfragen, an denen sich die Fachwelt aktuell reibt.

Die zentralen Änderungen im Überblick

1. Streichung der 65-Prozent-Regel

Der politisch heißeste Punkt: Die Pflicht, dass jede neu eingebaute Heizung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen muss, fällt weg. Gas- und Ölheizungen dürfen damit auch nach dem 1. Juli 2026 wieder ohne diese Quote eingebaut werden – zumindest auf Gebäudeebene.

2. Die „Bio-Treppe“ als Nachfolgeregelung

An die Stelle der 65-Prozent-Vorgabe tritt eine schrittweise Beimischungsquote für Brennstoffhändler. Die Hersteller und Inverkehrbringer fossiler Brennstoffe sollen über die Jahre einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Alternativen einmischen – etwa Biomethan, grünen Wasserstoff oder Bioöl. Die geplanten Stufen liegen bei rund 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Damit verlagert sich die Steuerung weg vom Eigentümer hin zum Energiemarkt.

3. Hybridlösungen werden bevorzugt behandelt

Wer auf Hybridheizungen mit Solarthermie oder Wärmepumpe setzt, erhält Erleichterungen. Bei nachgewiesenen Mindestanteilen der erneuerbaren Komponente greift die Bio-Treppe nicht oder erst später.

4. Modernisierungspflichten für die schlechtesten Nichtwohngebäude

Ein zentraler, oft übersehener Punkt: Für die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude im Bestand werden Renovierungsanforderungen eingeführt. Bis 2030 sollen die schlechtesten 16 Prozent, bis 2033 die schlechtesten 26 Prozent modernisiert werden – Basis ist der Bestand des Jahres 2020. Konkrete Maßnahmen werden nicht vorgeschrieben, die Wege bleiben offen.

5. Nullemissionsgebäude im Neubau

Ab 1. Januar 2028 sollen neue öffentliche Nichtwohngebäude als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Ab 1. Januar 2030 gilt diese Anforderung für sämtliche Neubauten, egal welcher Nutzung und Größe.

6. Lebenszyklus-Treibhausgase werden Pflicht

Für neue Gebäude wird die Berechnung der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen verbindlich – gestaffelt nach Größe: ab 2028 für Neubauten über 1.000 m² beheizter oder gekühlter Nutzfläche, ab 2030 für alle Neubauten. Verbindliche Grenzwerte gibt es zunächst noch nicht, aber die Daten müssen offengelegt werden und werden als unselbständiger Teil des Energieausweises geführt.

Pro und Contra – wie sinnvoll ist der Kurswechsel?

Argumente, die für das GModG sprechen

• Technologieoffenheit: Eigentümer können freier wählen, welche Heizlösung wirtschaftlich und technisch zu ihrem Gebäude passt.
• Mehr Planungssicherheit für Bestandsheizungen: Funktionierende Anlagen dürfen weiterbetrieben werden, der Austauschdruck sinkt.
• Breiteres Modernisierungsdenken: Der Fokus wird weg von der Heizung allein hin zu Gebäudehülle, Effizienz und Quartier verschoben.
• EU-Anbindung: Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) wird in nationales Recht überführt – ein längst überfälliger Schritt.
• Renovierungspflicht für die schlechtesten Nichtwohngebäude: Schafft konkrete Hebel dort, wo das Einsparpotenzial am größten ist.

Kritik, die immer lauter wird

• Klimaziele in Gefahr: Verbraucher- und Umweltverbände sehen einen Rückschritt, da fossile Heizungen ohne klare Quote wieder zulässig sind.
• Kostenrisiko für Eigentümer und Mieter: Mit der Bio-Treppe steigen die Brennstoffkosten absehbar. Wer heute noch fossil einbaut, könnte morgen draufzahlen.
• Komplexität wird verlagert, nicht abgebaut: Statt klarer Regeln auf Gebäudeebene entsteht ein neues Geflecht aus Quoten, Nachweisen und Stichtagen.
• Schwächung des individuellen Sanierungsfahrplans: Der iSFP wurde nicht im Sinne eines Renovierungspasses gestärkt.
• Politische Halbwertszeit: Schon das GEG änderte sich mehrfach. Wer langfristig investiert, lebt mit Unsicherheit.

Was ändert sich beim Energieausweis?

Auch beim Thema Energieausweis verändert sich einiges – teils aus Berlin gewollt, teils durch die EU-Gebäuderichtlinie vorgegeben. Im Detail sind dies die spürbarsten Punkte für die Praxis:

Energieausweise für Wohngebäude

• Effizienzklassen-Skala bleibt zunächst bestehen: Wohngebäude werden weiterhin nach der bekannten Skala von A+ bis H bewertet. Eine Neuskalierung im Sinne der EU-Vorgaben (A bis G) wurde im aktuellen Entwurf noch nicht umgesetzt – Kritiker bemängeln das ausdrücklich.
• Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis bleibt für reine Wohngebäude erhalten – allerdings wird der Verbrauchsausweis künftig ausschließlich für ausschließlich zu Wohnzwecken genutzte Gebäude zulässig sein.
• Erfassungszeitraum verkürzt: Beim Verbrauchsausweis darf die letzte Abrechnung nur noch maximal 15 Monate zurückliegen, der Erfassungszeitraum sinkt auf 24 Monate.
• Neue Pflichtangaben: Ergänzend werden Angaben zu Smart-Readiness-Indikator, Niedertemperatur-Tauglichkeit, Anteil erneuerbarer Energien am Standort sowie zu Lebenszyklus-Treibhausgasen verlangt.
• Digitale Ausstellung wird Pflicht: Energieausweise sollen künftig digital und maschinenlesbar vorliegen.

Energieausweise für Nichtwohngebäude

• Erstmals eigene Energieeffizienzklassen: Nichtwohngebäude erhalten eine eigene Klassifizierung auf Basis eines „Primärenergiereferenzfaktors“. Bisher gab es eine solche Klassifizierung für Nichtwohngebäude im Energieausweis nicht.
• Nur noch Bedarfsausweis: Für Nichtwohngebäude wird der Verbrauchsausweis abgeschafft – Pflicht ist künftig der bilanzierte Bedarfsausweis.
• Auch Mischgebäude betroffen: Der bisherige § 106 GEG zur getrennten Behandlung von Wohn- und Nichtwohnteilen entfällt. Gemischt genutzte Gebäude werden künftig nach überwiegender Nutzung eingeordnet und intern zoniert (DIN/TS 18599:2025-10). Praktisch heißt das: Für klassische Mischgebäude ist nur noch der Bedarfsausweis möglich.

Was sich für beide Gebäudearten ändert

• Denkmäler nicht mehr automatisch ausgenommen: Bei Verkauf oder Vermietung benötigen künftig auch Baudenkmale einen Energieausweis.
• Erweiterte Sorgfaltspflichten für Aussteller: Die Anforderungen an die Qualität und Plausibilität der zugrunde liegenden Daten werden weiter verschärft.
• Lebenszyklus-Bericht als Anhang: Bei neuen Gebäuden wird der Lebenszyklus-THG-Bericht zum unselbständigen Teil des Energieausweises.

Was bedeutet das für Eigentümer, Vermieter und Käufer?

Auch wenn das Gesetz noch nicht in Kraft ist, lohnt es sich, jetzt strategisch zu denken:

• Wer modernisieren möchte, sollte die kommunale Wärmeplanung im Blick behalten. Sie wird zum wichtigen Anknüpfungspunkt – auch für die Wahl der Heiztechnik.
• Wer eine neue Heizung plant, sollte die wirtschaftliche Lebensdauer und die absehbar steigenden Kosten für fossile Brennstoffe (CO₂-Preis plus Bio-Treppe) realistisch einrechnen.
• Eigentümer von Nichtwohngebäuden mit schlechter Energiebilanz sollten den eigenen Bestand frühzeitig prüfen lassen, um nicht in die Modernisierungspflicht zu fallen oder rechtzeitig planen zu können.
• Verkäufer und Vermieter sollten beachten, dass künftig auch Denkmäler einen Energieausweis brauchen und die Pflichtangaben deutlich umfangreicher werden.
• Käufer und Mieter bekommen mit den neuen Pflichtangaben mehr Transparenz – aber müssen die Informationen auch lesen und einordnen können.

Mein Fazit als Gebäudeenergieberater

Der Wechsel vom GEG zum GModG ist mehr als ein Namensschild. Er verschiebt Verantwortung, Risiken und Anreize. Wer rein auf die Wegfall-Schlagzeile der 65-Prozent-Pflicht schaut, übersieht die wirklichen Hebel: neue Pflichten bei Nichtwohngebäuden, verschärfte Anforderungen an Energieausweise, Lebenszyklus-Bilanzen und eine engere Verzahnung mit kommunaler Wärmeplanung.

Mein Rat: Lassen Sie sich nicht von der politischen Geräuschkulisse leiten. Eine fundierte Energieberatung schaut auf das Gebäude, auf Ihr Budget und auf die Lebensdauer Ihrer Investitionen – und nicht nur auf die jeweils aktuelle Gesetzesfassung. Gerade in dieser Übergangsphase ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) Gold wert, weil er Ihnen eine Roadmap gibt, die unabhängig von kurzfristigen politischen Wendungen funktioniert.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand der politischen und gesetzgeberischen Lage zum Zeitpunkt (19.05.2026) der Veröffentlichung wieder. Im weiteren parlamentarischen Verfahren können noch Änderungen am Gesetzentwurf erfolgen.